购房人如何对抗法院的强制执行

购房人如何对抗法院的强制执行

购房人向开发商购买房屋，因开发商的原因，房屋被法院强制执行，购房人该如何维护自己的合法权益呢？

案件简介：

陈某于2011年1月与某开发公司签订《商品房买卖合同》，购买开发公司的房屋一套，陈某支付了全部购房款。2014年1月，陈某经开发公司通知办理入住手续并入户居住。2013年8月，开发公司因资金周转困难，以自己名下的房屋提供抵押担保向某银行贷款，其中就包括陈某购买的房屋。后因开发公司未按约偿还贷款，2015年9月，某银行向法院起诉，要求开发公司偿还贷款，并以作为抵押物的房屋折价、拍卖、变卖款优先受偿，并申请对抵押房屋进行财产保全。法院遂对案涉房屋进行查封，并支持了某银行的诉讼请求。进入执行程序后，法院裁定对抵押房屋进行强制执行。陈某面临房屋被拍卖的困境。

法律分析：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。

依据以上法律规定，陈某有权作为案外人向执行法院提出执行异议，要求排除对自己所购房屋的执行行为。但陈某应该如何提出异议理由才能被法院接受呢？

最高人民法院颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

依据以上法律规定，只要购房人能证明自己早于法院查封之前已经签订房屋买卖合同、支付购房款并实际占有房屋，并且不是基于自身的原因未办理房屋过户登记，就可以要求排除法院对房屋的强制执行行为。

本案中，法院查封的时间为2015年9月后，而陈某早已于2011年1月签订了书面的房屋买卖合同，支付了全部购房款，并于2014年1月实际入住。对于房屋没有办理过户登记，则需要视具体情况而定。

《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

依据该条法律规定，开发商只有协助购房人办理房屋所有权过户登记的义务，但开发商需要先行将办理权属登记的资料送交相关主管部门。如果开发商没有履行这一义务，购房人就无法办理房屋过户登记手续。

本案中，如果陈某能举证证明没有办理房屋过户手续的原因是开发商没有提交办理资料或没有提供协助办理的义务，则可以认为没有办理过户登记系非自身的原因，从而要求法院停止对自己所购房屋的强制执行行为。

参考案例：最高人民法院（2018）最高法民终1075号