商品房预售合同的法律效力

商品房预售合同的法律效力

商品房预售制度是推动我国房地产行业快速发展的一项重要制度。商品房预售，又称炒楼花，于上世纪50年代首创于中国香港。后因其具有的能帮助开发商提高资金使用效率、降低资金使用成本、加快房地产开发速度的优势而被引入中国大陆，并由《中华人民共和国城市房地产管理法》进行了规定。

商品房预售，是指开发商在房屋建成之前，向社会公众进行预先出售，从而获得建设资金的行为。开发商在进行预售时，一般会向购买人提供认购书、订购书、预购书等不同形式的预售合同，要求购买人支付一定数额的定金或预付款，并按照约定的时间签订商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，预售合同如果具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当被认定为商品房买卖合同。

实践中，开发商提供的预售合同的内容一般仅限于预售房屋的名称、座落、价款、支付方式、应支付的定金或预付款数额等，对房屋的交付、配套设施、权属证书的办理、违约责任等内容不会列入，因此这类预售合同不能被认定为正式的商品房买卖合同。但这类预售合同不违反法律法规的规定，是签订双方的真实意思表示，按照民法理论通说，为预约合同，对签订双方都具有约束力。如果违反合同约定，亦应承担违约责任。

对于承担违约责任的方式，依据《中华人民共和国合同法》的规定，有继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。如果违反预约合同的约定，应当承担什么样的违约责任呢？

1、关于定金和预付款。预约合同里如果约定购买人应支付定金，那么应当适用定金罚则——收受定金的开发商违约，双倍返还定金；支付定金的购买人违约，无权要求返还定金。如果约定的是支付预付款，则不能适用定金罚则，不论哪一方违约，收受预付款的开发商均应退还预付款。违约方还应赔偿对方的损失。

2、关于继续履行合同。预约合同是开发商与购买人就商品房买卖事宜进行的前期磋商，主要目的是提前锁定交易的房屋。双方的主要义务是在约定的时间内签订商品房买卖合同，以达到交易的目的。因此，违反预约合同，应当继续履行的是签订商品房买卖合同的义务。不过目前的司法判例中，大多数的判决意见是不支持这样的诉求，其原因应该是不适于强制执行。至于购买人要求开发商按照预约合同交付房屋，更是不会得到支持。因为预约合同与商品房买卖合同有着本质的区别，其仅仅是确定交易的意向，对商品房买卖合同应当具备的主要条款还没有达成合意，不能认为具备了交易的全部要件。

3、关于赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失包括实际损失和预期利益损失。购买人签订房屋预约合同时，已经对房屋价格产生了合理的预期。如因开发商违约导致无法购买预订的房屋，而同类房屋价格又出现上涨的情况，则应按订立预约合同时房屋的价格和现行房屋价格的差额进行确定。