商品房买卖合同网签登记、预告登记的法律效力

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商品房买卖合同网签登记、预告登记的法律效力

根据《商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同签订后，开发商会将合同送到房地产管理部门进行备案登记。现在大多数城市都实现了网上备案登记，就是俗称的网签。

很多购房者都以为，经过网签备案后的房屋就是自己的了。但真的是这样吗？

依据物权法的规定，不动产权属证书是不动产权利享有不动产物权的证明。预售的商品房，因为没有通过竣工验收，还不能办理不动产权属证书，所以开发商对这样的房屋是没有产权的。

有朋友就问了，既然开发商对房屋没有产权，那他卖的是什么？回答是：开发商卖的是期房，是承诺在未来某个时候向购房者交付房屋。在此期间，开发商可能将该房屋进行抵押，以获取开发建设资金。购房者的权利是要求开发商按期交付房屋，是期待权，属于债权，不是对所购买房屋的所有权。

既然购房者对购买的预售商品房没有所有权，那么预售合同进行网签备案的作用是什么呢？

    预售商品房买卖合同网签备案登记源于《商品房预售管理办法》的规定，是房屋管理行政机关对商品房买卖合同进行管理的一种行政措施，目的是规范开发商或房产中介的房屋销售行为，实现房屋销售透明化，防止一房多卖。预售商品房买卖合同网签备案不代表对房屋所有权人的确认，购房者认为网签了房屋就是自己的，是错误的。

如果网签不能保证房屋归自己所有，那么对房屋进行预告登记能保证吗？

《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。     

根据该条规定，如果购房人要求开发商将所购房屋办理预告登记，则开发商将不能对房屋采取抵押或其他方式获得资金。预告登记不能改变购房人对开发商享有的债权期待权的事实，但可以排除开发商以后对房屋作出处分的法律效力，亦即购房者的这个债权对开发商以后将房屋新设立的债权具有优先性，或者可以对抗新设立的物权。房屋预告登记是对购房者债权的一种特别保护。

因此，购房者为了最大化地保护自己的权利，防止开发商到期不能交付房屋，在签订预售商品房买卖合同之后，应要求开发商共同办理房屋预告登记，避免出现开发商将房屋另外进行处分的情形发生。当然，最好的办法是持续关注开发商的经营情况。一旦发现开发商有不能履行交房义务的可能，可以行使不安抗辩权，要求开发商提供担保。